Tipps zur Privatvermietung​

Ab dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das Bestellerprinzip gilt NUR bei Vermietungen. Bei dem Bestellerprinzip handelt es sich um eine Änderung der Regelung des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Es ist Teil der Mietrechtsreform, die zuvor schon die Mietpreisbremse zur Deckelung der Mieten in begehrten Wohnlagen eingeführt hat. Die Neuregelung zur Provisionszahlung bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen sieht vor, dass derjenige die Kosten für die anfallende Dienstleistung trägt, der den Makler beauftragt. Das kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter sein. Die Gesetzesänderung sieht u.a. vor, dass der Mieter nur dann provisionspflichtig ist, wenn er dem Makler in Textform einen Suchauftrag erteilt hat und der Makler ausschließlich wegen dieses Suchauftrags vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. In der Praxis muss der Makler sich wegen des Suchauftrags im Interesse des Wohnungssuchenden aber Aufträge über möglichst viele Wohnungen hereinholen. Wenn er diese dem nächsten Mietwohnungssuchenden anbietet, wäre eine Provisionspflicht des Mieters aber schon ausgeschlossen. Daher ist es jetzt für uns fast nicht mehr möglich Suchanfragen von Mietern zu bearbeiten bzw. einen Auftrag zur Objektsuche zu übernehmen (siehe Auszug Gesetzesänderung). Den Gesetzesentwurf dazu finden Sie hier!

Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, regelmäßig und pünktlich seine Miete sowie die Mietkaution zu zahlen. Diese muss spätestens am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters sein. Eine weitere Pflicht ist es Mängel an der Mietsache dem Vermieter sofort zu melden und sich an die Hausordnung zu halten. Es besteht weiterhin die Heizpflicht sowie die Pflicht bei Umbauten die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Es besteht die gesetzliche Rückbaupflicht für den Mieter sowie dies nicht im Mietvertrag geregelt worden ist. Auch neue Mitbewohner oder Untermieter dürfen in der Regel nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einziehen. Bei übermäßigem Verschleiß sind die Reparaturkosten vom Mieter zu übernehmen. Das gilt etwa dann, wenn ein von ihm gestellter Teppichboden nach vielen Jahren verschlissen ist und erneuert werden muss. Bei einem übermäßigen Verschleiß sieht dies anders aus z.B. Wenn ein neuer und hochwertiger Teppichboden schon nach ein oder zwei Jahren hinüber ist, muss der Mieter für den Schaden haften.

Bei den Pflichten des Vermieters muss man zwischen Haupt- und Nebenpflichten unterscheiden. Die Hauptpflichten sind u.a. Gebrauchsgewährung und Einräumung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache, Überlassung und Erhaltung der Sache, Duldung des vertragsgemäßen Gebrauches durch den Mieter, Abwehr von Störungen Dritter und Instandhaltung der Mietsache. Die Nebenpflichten sind u.a. Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung und Tragen der Lasten der Mietsache sowie der Grundsteuer und der Gebäudeversicherung (auf die Nebenkosten umlegbar).

Für den Vermieter haben sogenannte „asymetrische“ Kündigungsfristen Gültigkeit. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist sich in Abhängigkeit von der zeitlichen Dauer des Mietverhältnisses um weitere drei Monate – bis auf längstens neun Monate – verlängert. Dauer des Mietverhältnis bis 5 Jahre = 3 Monate Kündigungsfrist, Dauer des Mietverhältnis bis 8 Jahre = 6 Monate Kündigungsfrist, Dauer des Mietverhältnis über 8 Jahre = 9 Monate Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt grundsätzlich drei Monate zum Monatsende. Diese Regelung gilt unabhängig von der Mietdauer und von dem Umstand, ob der Mietvertrag vor oder nach der Mietrechtsreform (01.09.2001) abgeschlossen worden ist.

Wie hoch darf man die Miete pro Quadratmeter ansetzen? Als Anhaltspunkt zu den ortsüblichen Mieten kann ein Mietspiegel oder eine Mietpreissammlung beim ortsansässigen Makler herangezogen werden, ggf. sind auch bei der Gemeinde Informationen zu erhalten. Mithilfe der hier angegebenen Preisspannen fällt die Kalkulation leichter. Gerade in größeren Städten sind qualifizierte Mietspiegel vorhanden, in Randgebieten oder kleinen Gemeinden und Ortschaften herrscht dagegen oft absoluter Mangel an passenden Auskünften. Helfen kann dabei ein Vergleich mit entsprechenden anderen Angeboten aus Zeitungsinseraten oder Internetportalen. Um letztendlich den tatsächlich realisierbaren Mietpreis errechnen zu können, gilt es allerdings noch andere Kriterien zu beachten. Wann wurde die Immobilie erbaut? Wie ist es um den baulichen Zustand des zu vermietenden Objekts bestellt? Wurde renoviert oder stehen Reparaturarbeiten an, die den Wohnwert mindern könnten? Ist eine zeitgemäße Energieeffizienz gegeben oder muss mit erhöhten Nebenkosten gerechnet werden? Gibt es besondere Ausstattungsmerkmale, die das obere Preissegment rechtfertigen? Ist eine Küche bereits in der Miete inbegriffen? Viele Gesichtspunkte, die es zu beachten gilt. Befindet sich die zu vermietende Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist der direkte Vergleich oftmals der beste Weg, um den richtigen Mietpreis zu finden.

Dies ist abhängig von der Zielgruppe, Ihrer Zeit sowie Ihrem Budget. Immobilienbörsen sind zum Teil sehr teuer, Immobilienangebote in Printmedien werden immer seltener gelesen. Stellen Sie Ihr Objekt so gut wie möglich dar, damit die Interessenten sich ein genaues und realistisches Bild vom Objekt machen können. Andernfalls ziehen Sie genau diese Interessenten an, die nicht zu Ihnen oder Ihrem Objekt passen.

Bereiten Sie die Besichtigungen vor. Reinigen und Lüften Sie Ihre Wohnung vorab. Entfernen Sie alle teuren und wichtige Gegenstände bzw. lassen Sie diese nicht offensichtlich liegen. Fragen Sie die Interessenten nach Ihren Adressdaten und nach Ihren Beweggründen warum Sie sich für Ihre Wohnung interessieren. Führen Sie Besichtigungen nur bei Tageslicht durch. Lassen Sie die Interessenten nicht alleine durch die Wohnung laufen. Beachten Sie bei mehreren Personen, dass diese immer “zusammenbleiben”. Holen Sie sich Unterstützung von einem Freund oder Freundin. Zeigen Sie den Energieausweis vor. Nach der Besichtigung überreichen Sie dem Interessenten bei Bedarf die Unterlagen zur Bewerbung (Selbstauskunft, etc.)

Am 1. November 2015 ist das neue Bundesmeldegesetz in Kraft getreten. Es bringt einige neue Pflichten mit sich: Was ist neu an der Meldepflicht? Mieter mussten sich auch bisher schon anmelden. Diese Pflicht war in Landesgesetzen geregelt. Ab 1. November gibt es nun erstmals ein einheitliches Bundesgesetz. Das führt die Vermieterbescheinigung wieder ein. Eine Meldepflicht mit Vermieterbescheinigung gab es schon einmal, sie wurde aber im Jahr 2002 abgeschafft. Seitdem war es möglich, sich ohne jeglichen Nachweis irgendwo an- oder abzumelden. Das soll von Kriminellen dazu missbraucht worden sein, um einen Wohnsitz vorzutäuschen. In welcher Frist müssen sich Mieter melden? Wer eine Wohnung bezieht, muss sich nun innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug beim Einwohnermeldeamt anmelden. Wer aus einer Wohnung auszieht und keine neue Wohnung in Deutschland bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug bei der Meldebehörde abmelden. Versäumnisse gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld in Höhe von 1.000 Euro geahndet werden. Die Unterlagen dazu erhalten Sie beim Einwohnermeldeamt.

Am 1.6.2015 ist das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen und Häusern in Kraft getreten. Es sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen. Viele Länder (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein) haben von dieser Möglichkeit inzwischen Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, in denen die Mietpreisbremse gilt oder eingeführt wird. Weitere Einschränkungen bei der Gestaltung der Miethöhe in neu abgeschlossenen Mietverträgen gibt es wie bisher durch die Regelungen zur Mietpreisüberhöhung in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und den Wucherparagraphen § 138 BGB. Ausnahmen sind Neubauwohnungen, umfassende Modernisierungen, drei Jahre nach einer einfachen Modernisierung sowie wenn bereits eine höhere Miete als die ortsübliche Miete erzielt wird. Bei Staffelmieten gilt, dass die jeweilig vereinbarte Staffel zu keinem Zeitpunkt die ortsübliche Miete mehr als zehn Prozent übersteigen darf. Das gilt aber nur für Staffelmietverträge, die nach dem 1. August 2015 abgeschlossen werden.

Zuerst sollten Sie klären welchen Mietvertrag Sie benötigen. Es gibt Formularmietverträge, Mietverträge für Wohnungen, Häuser, Garagen gewerbliche Objekte, etc.. Die entsprechenden Mietverträge können Sie an vielen Stellen im Internet herunterladen – auch kostenfrei. Eine weitere Möglichkeit sind auch gut sortierte Schreibwarenläden. Der Mietvertrag sollte auf dem aktuellsten Stand sein und die aktuellen Rechtssprechungen enthalten. Ist dies nicht der Fall, so könnte es zu Schwierigkeiten bei der Objektabnahme kommen. Alternativ können Sie auch einen individuellen Mietvertrag von einem Anwalt erstellen lassen. Dies wird dann wahrscheinlich keine “günstige” Angelegenheit.

Folgende Anlagen empfehlen wir zum Mietvertrag: (1) aktuelle Betriebskostenverordnung, (2) Hausordnung, (3) Faltblatt “Richtig Lüften”, (4) Selbstauskunft, (5) Kopie des Personalausweises

Möchte ein Interessent die Wohnung anmieten, sollten Sie seine Unterlagen prüfen. Dies können die Selbstauskunft, die Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise, betriebswirtschaftliche Auswertungen (bei Selbstständigen), Steuerbescheide, Kopie des Personalausweises, etc. sein. Die Unterlagen sollten Sie auf Plausibilität und Inhalt prüfen. Weiterhin besteht auch die Möglichkeit sich eine Bankauskunft vom Interessenten geben zu lassen. Oft wird auch eine Bescheinigung vom jetzigen Vermieter zur Verfügung gestellt. Anhand der Unterlagen können Sie das Risiko eines Mietausfalls minimieren.

 “So schnell wie möglich” heißt sofort, wenn klar ist, dass der Vermieter aus dem abgelaufenen Mietverhältnis keine Ansprüche mehr hat. Im Übrigen hat der Vermieter eine angemessene Frist, in der er klären kann, ob er noch Forderungen gegen den Mieter hat. Als angemessen gelten zwei bis drei Monate, entschied das Landgericht Köln (Az.: 1 S 188/82), höchstens aber sechs Monate befand das Oberlandesgericht Celle (Az.: 2 U 7/84). Nur in Ausnahmefällen kommt laut Bundesgerichtshof (BGH) eine längere Frist in Betracht (Az.: VIII ARZ 2/87).

Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter laut BGH zumindest einen Teil der Kaution zurückhalten, wenn er mit Nachforderungen an den Mieter rechnet (Az.: VIII ZR 71/05). In diesen Fällen darf der Vermieter zwar nicht die volle Mietkaution einbehalten, aber zumindest einen Teil.

Um den Mieter vor einem unangemessenen und unüberschaubaren Kostenrisiko zu schützen, setzt die Rechtsprechung den sog. Kleinreparaturklauseln neben den gegenständlichen Beschränkungen auch in finanzieller Hinsicht Grenzen. Dies gilt gleich in zweierlei Fällen: zum einen dürfen bestimmte Rechnungsbeträge pro einzelner Reparaturmaßnahme nicht überschritten werden, zum anderen gibt es auch für bestimmte Zeiträume absolute Grenzen, die eingehalten werden müssen.

Rechtliche Vorgaben hinsichtlich Form und Inhalt gibt es keine. Wir empfehlen auf jeden Fall folgende Inhalte aufzunehmen:

• Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie ggf. von weiter anwesenden Personen 
• Anschrift der Wohnung, Datum der Übergabe
• Datum des Einzugs beziehungsweise des Auszugs und der letzten Renovierung
• Zählerstände von Wasser, Strom und Heizung
• Anzahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern
• Alle vorhandenen Mängel, wie gesprungene Fliesen im Bad, Kratzer im Parkett, etc.
• Absprachen bezüglich der Mietkaution und sonstigen Kostenübernahmen 
• Wer die Abmeldungen bei den jeweiligen Versorger (Strom, etc.) vornimmt
• Datum der Zwischenablesung der Heizung
• Zurückgegebene Unterlagen (Bedienungs- und Pflegeanleitungen, etc.)